法拍网站（知识科普）

导读2017年全国法拍房数量仅有几千套，而到了2022年6月，仅阿里法拍一个平台数量就超过了300万套，被称为“法拍房大年”。四五年的时间，法拍房的数量增长了上百倍。在全球疫情、房地产下行周期等连环冲击下，各地的法拍房更是如雨后春笋，数量激增。越来越多人开始接触到法拍房，听说法拍房可以以市场价7-8折甚至最低5.6折拿下，分分钟赚百万。面对如此香的价格、如此火爆的市场，早就心痒痒了。那么法拍房到底要不要上车？今天就来跟大家来聊一聊法拍房的那些事。部分图片来自网络什么是法拍房？法拍房是法院拍卖房产的简称，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。一般情况下，有如下几种情况的房产会成为法拍房：1、断供房。还贷中断购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。2、民间借贷。例如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。3、司法没收。刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；4、无主财产。也就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。部分图片来自网络网友攻略网友小李跟我们分享了他的一段法拍购房经历：“2019年初，我关注了好一段时间的法拍房，并且小试牛刀参与了一起法拍。房子的地段位置看得我心花怒放，周末和老公兴冲冲的跑到房子门口遥遥的看了一圈（看房需统一预约，平时进不去）。那个时候，我连里面怎么装修都想好了。而且起拍价格只有280万，也就是均价只要3.2万/㎡。看房日的时候，来了大概100位人民群众，80多平米房子里人挤人。虽说房子位于1楼，且只有一间房间朝阳。然而房子位置太好，大家自然越看越喜欢。4月12日拍卖当天28人报名（这个数据可谓杭州参拍的最高人数了），最终拍出成交价格为506万，远超我的预期（我只给到了350万的心理预期），更远超评估价格。作为没有钱的小白，再多的喜欢都不能出手，只能铩羽而归。然而时隔半个月之后，在法拍网站再次见到这套房子挂出。也就是说之前的买家悔拍了，白白损失了28万的竞买保证金（悔拍保证金不予退还）。到了5月27号第二次拍卖的时候，依然有22位竞买人参加这次拍卖，当天成交价格465万。本来以为的尘埃落定，在6月13日再次反转了，这套房子再一次被挂出，上一轮买家再次悔拍，28万保证金打水漂了。我们电话咨询了负责法院，得到的答复是：第一次买家悔拍是因为没有实地看过房，竞得后发现房子在一楼，采光不佳；第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好。其实这次拍卖一点都不复杂，问题早就可以避免。这套房子是干干净净的产权，不存在补缴地价款、抵押、大量欠款等问题，然而还是遭遇了两次滑铁卢。从买家角度说，很遗憾，白白损失保证金。”部分图片来自于网络律师解读1、权证是否清晰包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证等。如果房源的土地是划拨的，那么这套法拍房竞得后需要补交土地出让金。补缴多少一定要再在参拍前咨询各地产权交易中心沟通确认。这笔钱要在你总购房款中扣除，也就是说如果你对这套房子心理价位是330万，而需要补缴50万土地出让金，那么你的实际出价能力就是280万。很多人一看到需要补缴土地出让金就把该房源pass了，其实这也是一个机遇，替有心的人排除了不少竞争对手。2、户口是否可迁入户口一般不在法院的执行范围，所以需要在法拍房中落户的话需要考虑房源内是否可以迁入户口、房东的户口是否会迁出等问题。房东户口是否迁出这个问题要跟房东直接沟通，不过我接触的几个法拍房都没有留下房东的联系方式，可以尝试通过当地派出所了解相关户口情况。如果落户意愿强烈，一定要事前沟通了解清楚。学区房同理。3、是否存在大量的税费和欠费。一般法拍房都要求买家承担所有相关税费及欠费，而在链接内却不说明房子是否满五满二等等。这就需要我们自己去了解了。一般淘宝链接里会有评估报告，报告会出现房子上次交易的大概日期。可推算出房源是否满二满五，至于房子是否唯一，需要电话联系法院或者房东咨询。物业欠费也不可忽视，一般大家会默认物业欠费不多，但是我就见到过一次买家竞得的法拍房物业欠费近10万，这也是一笔不小的开支。4、房子实际情况与网上照片有出入一定要实地看房，切记！一般网上的AR看房都是打开所有的灯光及美化之后效果，房子实际效果很可能不理想。我之前留意的房源视频中看起来装修高档，可拎包入住。然而如果不去实地看房，连户型图都不知道（网上没有放户型图，视频中也看不出来）。实地看房才知道，只有一个卧室朝南，为了保证客厅的采光，客厅和卧室之间的墙体是玻璃做的。卧室的私密性极差，小房间像一个储藏间一样，有小朋友的家庭是肯定不会考虑的。5、拍卖房是否有租约租赁在合同期内受到法律保护，拍卖是无法解除租约的。如果想要立刻入住就要弄清楚，租约什么时候到期。曾经有过案例，房东恶意签订10年长租约，租金极低。房子拍卖之后房东仍然以租约未到期为由拒不搬离。另外，住户未搬离的情况下，法院是否负责清退也要咨询清楚。防止出现钱交了，人住不进去的情况。6、房子是否限购法拍房一般是不限购的，但是也不能想当然。出手之前一定要看清楚，否则保证金就是你的学费。在有限购政策的城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响，目前我们了解到的政策是：北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策（仅供参考，具体还以当地房管局政策为准）。7、拍房就是捡漏，定好最高价，切忌上头拍！法拍房虽然价格看上去比正常房屋的价格低，但所谓的低价仅是指起拍价低，不一定最终能够拍到满意的价格。因此要保持头脑清醒，切记上头拍。